2006年7月24日月曜日

イ○ットハウスとの第2回打合せ

IMGP0676
[テーブルの上のドンちゃん 2006]
営業のAさんに秘策があるというのでイ○ットハウスT店で社長さんと打ち合わせ。

Aさんの話ではT店で土地を買って家を建ててくれるということだった。本当ならうれしいが、引き渡しまで建設会社が土地代金を抱える事になる。不動産売買をやらない純粋な建設会社にそんなことが可能だろうか、と思ったのも事実。

この日の打合せでは社長さんがこの案を否定。やはりAさんの勇み足だったのか。ある程度予測はできていたので衝撃ではないが。

結局は売却を加速するということでこの日の打合せは終わった。

売却作戦の一環として運送会社3社に引っ越しの見積りを依頼した。ただし本だけ倉庫に運ぶ。梱包もおまかせでどれぐらいになるのか見物。貸しコンテナも、土地を探しているS市内に見つけた。他の地域は4畳サイズで2万円を超えているがここは1万7千円弱。2段ある上段ならもっと安いが本の重みと運送の手間を考えて下段にした。

>>続く

2006年7月23日日曜日

再びI駅の物件を見る

IMGP0871
[おやつがない!レオン 2006]
今のマンションがある沿線のF駅にあるS不動産へ。このS不動産とはS鉄道系列の不動産会社に名前が似ているが全く関係ない。

このS不動産の営業マンは、イ○ットハウスT店で大工さんをやっていたそうだ。その後別の建て売り住宅会社に行ったが、そこでは成長できそうにないので辞めて不動産会社の営業をやっているとか。

紹介されたのはS鉄道S線I駅徒歩18分の物件。最初見に行った市街化調整地の近くだ。この土地は30年ぐらい前の分譲地で、T鉄道系列のS団地内にあった。大規模分譲地なので環境としては申し分ない。

マンション売却の査定の話もしてみたが1680万円だという。それでは話にならない。

とにかく現地を見に行く事に。S鉄道のライバルであるT鉄道が分譲したので路線バスがないなど交通の便が悪いが、環境は申し分無い。このT団地を中心に土地探しをすることにして、マンション売却を加速させることにした。

S不動産に紹介された別の物件も見る。一つはS鉄道I線M駅からバス10分ぐらいの旗地。旗地というのは道路から奥にあって、細い旗竿状の土地で道路に接している。この形状の土地は日当りが悪い事もあって単価が安いが、ほかの条件が良ければ気にならない。ただしこの土地は火事の跡地なので焼けこげた跡があり、ブロック塀の内側が一面に白く塗ってあった。とりあえずの候補にする事にしてM駅徒歩3分の土地を見に行く。

この土地も旗地だが、建坪率80%の容積率200%なので周囲の家が3階建てになったとき2階建てだと日が射さない可能性がある。

結局この日は最初に見たS団地の土地を第1候補に、徒歩3分の土地を第2候補、火事の跡地を第3候補にすることにした。

さあ、マンション売却を加速させねば。大量にある本を貸コンテナに収納して家を広く見せるのだ。

>>続く

2006年7月22日土曜日

久しぶりの休養日

IMGP0843
[レオンのもっとモフモフ攻撃 2006]

今日は久しぶりに家さがしはお休み。


映画を見たり恵比寿ガーデンプレイス36階で焼き肉を食べたり。こんな休日も良いものだ。

明日はイ○ットハウスの営業さんの紹介でT線F駅のS不動産へ。

>>続く

2006年7月20日木曜日

役に立たないローンセンター

IMGP0688
[レオンのモフモフ攻撃 2006]
地元S銀行のローンセンター。担当者は超多忙らしく慌ただしい相談になった。結局ここでは公庫融資の抵当権に前妻の名前が残っている点にケチをつけられ受け取られなかった。本人がローン相談に行っても門前払いとは商売する気がないとしか思えぬ。

急遽車で現在のローンを借りているR銀行の支店に行き、抵当権一本化のための書類をもらった。

午後は都市銀M銀行の相談センターを予約してあったのだが、M不動産の営業マンが地元の支店の銀行員を連れて来るという。というわけで自宅から1駅離れたM不動産の支店で打合せ。

事前審査を依頼し、売却損の話をしてうまいアイデアがあったら出してもらうことにした。結局不動産屋を通さないと銀行は相手してくれないのか? それとも身なりで値踏みされたのか?

>>続く

2006年7月13日木曜日

注文住宅には使い物にならない商品「住み替えローン」

IMGP0939
[窓の外を眺めるのが好きなレオン 2006]
今住んでいるマンションのローンが2550万円残っている。内訳は固定金利の公庫融資が2280万、変動金利の銀行ローンが270万。マンションが2000万ぐらいで売れたとしても500万円以上の借金が残ってしまう。

買い主に引き渡す前にマンションについた抵当を抹消する必要がある。つまりローンを完済する必要があるのだ。自己資金があれば良いが、家族全員の貯金をかき集めても200万弱ぐらい。これでよく家を建てるなどという気になったものだ。

また、金融公庫は自分が住む家を買うためのローンなので、マンションが売れなくて人に貸すとなったら全額返済しなければならない。退路はなかなか狭いのだ。

これらを解消するための「住み替えローン」という商品がある。新しい物件の購入金額に加えて、売却損の分の融資も受けられるというローンだ。ただしこれも銀行に都合が良く出来ていて、売却時点で新しい物件の建築確認ができていること、というのが条件だ。事実上注文住宅には使えない商品なのだ。

なぜ注文住宅に使えないかというと、要するに銀行は新しい物件に抵当権を設定したいのだが、マンションや建て売り住宅のようにすでに完成している物件ならすぐ抵当権が設定できるが、注文住宅では完成するまで抵当権が設定できない、ということのようである。

結局のところ「住み替えローン」なる商品も、銀行に都合良く作ってある商品にすぎないではないか。役に立たん。

さて、2社に依頼したマンション査定金額が決定した。結局、金額が高かった大手不動産流通M社に決定。売却だけならC社が良かったかも知れないが、M社は土地も扱っているので有利。試しに売り出し価格を高めにしてみることにした。どうなるか分からないが。

資金繰りの方は、今週の平日休みをとって地元のS銀行と都市銀行M銀行に行く事にした。「住み替えローン」でも注文住宅を建てられるうまいアイデアが出る事を期待。

>>続く

某大手不動産流通の査定

IMGP0961
[カウンターキッチンのレオン 2006]
某大手不動産流通チェーンM社の査定。物件を良く見るというより、インターネットなどでの販売実績を元にした資料説明だった。

昨日来たC社と異なり、M社は土地も扱っているので土地探しも依頼した。あとは来週あたまに来る査定金額を比べて判断するだけだ。

>>続く

2006年7月11日火曜日

このマンションを作った会社の査定はシビア

IMGP0962_2
[ダンボール箱のドンちゃん 2006]
C社の査定。この会社は女性社員が多い。この日来たのもベテランの女性営業。

自分も猫を飼っているというこの女性営業さんは、入るなりうちの猫を可愛いと言ってくれたので好印象。だが家中が本や物であふれているので広さや収納の多さをアピールできない、猫を飼っているので動物アレルギーの人が見学に来たら困る、などの理由で一時的に引っ越しをして部屋を広く見せる事を勧められる。なかなかシビアだ。

この日の印象では査定金額は1800万〜2000万円ぐらい、2000万円の大台に乗れば良いという。ローンの残高が2550万円ある現状では非常にシビアな数字だ。これでは売却しても500万円以上の売却損になる。

このマンションを作った会社だけあって物件のことは良く分かっているようだ。この時点でこの会社にほぼ決定。あとは来週あたまの査定結果を見て比べるだけだ。

ただしこの会社を選んだ場合の問題は、この会社の主業務はマンション開発と建て売り住宅なので、土地を探してもらう訳にいかないという点だ。マンションを売った場合の売却損をカバーする住み替えローンというものがあるが、原則的にマンションや建て売り住宅を買って住み替えるのにしか使えないローンなのである。その住み替えローンを使うなら建て売り住宅の方が都合が良いと言えばその通りなのだが。

あくまでも本命は注文住宅なので、建て売り住宅は最後の手段としてとっておくつもり。もしこの会社を選んだとしても、「売却のみ」のおつきあいになるだろう。

>>続く


2006年7月9日日曜日

マンション売却を本格化する

IMGP0584
[廊下でごはん 2006]
駅前でイ○ットハウスのAさんと待ち合わせてT駅近くの不動産屋に行く。ここは地元で長年営業している不動産屋で、イ○ットハウスT店とも付き合いが長いという。

年配の営業マンに話を聞いてもらう。昨日見た土地は市街化調整地なので、別の土地を探してもらうことにした。マンションの売却については地元のT市が中心なので、同じS県でもA市は範囲外だという。マンション売却が決まらないと土地も買えないので、マンションの売却を先行した方が良いとアドバイスされた。

この不動産屋が市内のまだ売り出していない土地を紹介してくれたのでAさんの軽自動車で現地へ。ここはT駅の隣のN駅から徒歩15分ぐらいの川沿いの台地だった。近くに道路建設予定地があって、道路が開通したら交通が便利そう。だが崖の上のような立地であり、川沿いということで地盤にも不安が残る。だが30坪前後で約1700万円なので安い事は確かだ。

Aさんの軽自動車でN駅までのルートを確認。これは正直疲れた。夫婦クタクタになり帰宅。さっそくマンション売却のための査定を2社に依頼した。1社はこのマンションの売り主だったC社、もう1社は大手不動産流通チェーンのM社である。今週の火曜と木曜の夜に来てもらう事にした。

>>続く

2006年7月8日土曜日

見つけたと思ったが市街化調整地

IMGP0606
[お風呂が好きなレオン 2006]
イ○ットハウスT店の駐車場で営業のAさんと待ち合わせ。 Iさんの軽自動車に乗せてもらい、探してもらったS鉄道S線I駅近くの土地を見に行く。

S線の本当の終点はH駅だが、多くの急行はその手前S駅で終点になる。I駅はS駅とH駅の中間にある。つまり通勤はやや不便である。

最初に行ったのはI駅から徒歩15分の線路際の30坪ほどの土地。30坪で1880万円だという。かなり安い。線路際だが切土した谷のような場所を電車が走っているので閑静な印象だった。近くに送電線もないしかなり気に入った。

次に見たのは最初の土地より駅に近い、同じく30坪ほどの土地。だがここは送電線直下なので却下。

さらに軽自動車でS鉄道I線B駅近くの土地もいくつか見に行った。このB駅というのは、何と俺が子供の頃夏休みに遊びに来た所ではないか。当時ここに国民宿舎があって、親子で遊びに行っていたのだ。近くにはI川が流れ、当時都内に住んでいた子供の俺は、「こんな所にも住宅があるんだ」などと思っていたのだが、よもや30数年後に土地を探しに来るとは。

ここでの土地は崖みたいな土地や狭い土地など、売れ残った土地が多かった。

土地探し初日の印象としては、最初に見た線路際の土地が良かったが、ここは市街化調整地だったのだ。物事はうまく行かないものだ。

分かっている人も多いと思うので詳しく書かないが、都市計画法の市街化調整地域というのは自由に建築できない地域のことである。かつて悪徳不動産屋が安い土地を広告に載せて客寄せし、市街化調整地だと知った客に別の土地を売りつけるという手口が使われたことがある。地方自治体の許可が下りて建物が建築できたとしても、市街化調整地は転売に苦労する。また、市街化地域に比べて道路や上下水道、ガスなどの整備も遅れる可能性が高い。

翌日、この土地を紹介したT駅前の不動産屋に行く予定を入れて営業のAさんと分かれた。

>>続く

2006年7月1日土曜日

いよいよ3市で土地探し

IMGP0950_2
[ドンちゃんとレオン 2006]
イ○ットハウスT店で最初の打合せ。

まずはスケジュールの確認。8月いっぱいぐらいまでに土地を探して9月にプランニング、10月着工、2月引き渡しというのがイ○ットT店の社長さんが立てたスケジュール。この時点ではそんなものかと思ったこのスケジュールとほぼ同じに事が進むとは知る由もなかったのであった。

土地については、S鉄道I線の中間にある終点になっているK駅、同じくS線のS駅までなら駅からバス圏内、それより遠ければ徒歩圏内、ということで合意。営業担当のS氏に不動産屋に照会してもらうことにした。

土地探しの対象はS県T市、S市、I市の3市である。地盤が固いからというのがその理由。現在住んでいるS県A市と比べると東京まで遠くなるが、その分広い土地が探せそうである。もっともT市内でK駅、S駅近辺となると今住んでいるA市と変わらないか、もっと高かったりするのだが。

このイ○ットハウスT店は地元で30年以上続く工務店で、もともとS鉄道系列のS不動産の建て売り住宅を多く手がけたらしい。なぜイ○ットハウスの加盟店になり注文住宅をやるようになったかは聞かなかったが、外断熱住宅のフランチャイズ店になったのは先見の明があったのではないだろうか。

>>続く